Во Македонија има повеќе од 307.000 ненаселени станови, но тоа не го спречува квадратниот метар да достигнува рекордни цени

Во Македонија има повеќе од 307.000 ненаселени станови, но тоа не го спречува квадратниот метар да достигнува рекордни цени. Напротив, на најатрактивните локации во Скопје и Охрид веќе се надминуваат и 3.000 евра за квадратен метар.

На прв поглед, бројките изгледаат како целосен парадокс. Ако понудата е голема, зошто цените не паѓаат?

Одговорот не може да се сведе само на тоа колку станови постојат и колку луѓе бараат дом. Македонскиот пазар на недвижности во голема мера го движат и инвестициите, дијаспората, купувачите со готовина и оние кои имотот го гледаат како начин за чување и зголемување на капиталот, пишува порталот Бизнис вести.

- Advertisement -

Податоците од пописот во 2021 година покажуваат дека во Македонија имало вкупно 839.174 станови. Од нив, 531.987 биле населени, додека 307.187 биле ненаселени.

Тоа значи дека 36,6 отсто од целиот станбен фонд немал постојани жители.

Но, станбениот фонд во меѓувреме продолжил да расте.

Од 2020 до 2025 година во земјата биле изградени 36.281 станбена единица, а само во јуни 2026 година биле издадени одобренија за изградба на уште 754 станови.

Сепак, наместо намалување на цените поради поголемата понуда, пазарот продолжува да бележи раст.

Во вториот квартал од 2026 година биле регистрирани 6.221 продажба на недвижности, што претставува годишен раст од 20,2 отсто.

Во првите шест месеци од годината, пак, вкупната вредност на купопродажбите достигнала 625,7 милиони евра, што е за 21,3 отсто повеќе во споредба со истиот период минатата година.

Значи, пазарот не само што не забавува, туку напротив – се зголемува и бројот на трансакции и вредноста на продадените недвижности.

Клучот за разбирање на пазарот можеби лежи токму во прашањето – кој има пари да купува?

Еден дел од купувачите се млади семејства и луѓе кои се преселуваат во Скопје или во други поголеми градови. Но, тие не се единствените кои ја создаваат побарувачката.

Станот сè почесто се купува и без намера веднаш да се живее во него.

За дел од граѓаните недвижноста претставува своеобразна „штедна книшка во бетон“ – начин парите да се сочуваат, а имотот со текот на времето евентуално да добие поголема вредност.

Тука се и купувачите кои инвестираат во недвижности за изнајмување или за подоцнежна препродажба, како и оние кои имаат доволно капитал за да купат имот без станбен кредит.

Тоа создава специфичен пазар на кој цената не мора да биде достапна за просечното македонско домаќинство за да постои купувач кој ќе ја плати.

Овој тренд значително ја менува логиката на пазарот.

За младо семејство, станот е основна животна потреба и најчесто најголемата финансиска одлука во животот.

Но, за купувач кој располага со вишок капитал, станот може да биде инвестиција, заштита од инфлација, имот за децата или недвижност која ќе се продаде во момент кога цената ќе биде повисока.

Така се создава ситуација во која еден дел од населението тешко може да си дозволи и 50 квадратни метри, додека друг дел купува втор, трет или четврти имот.

Токму затоа големиот број ненаселени станови не значи автоматски и голема реална понуда за луѓето кои бараат дом.

Ако сопственикот не сака да го продаде станот, не го изнајмува и никој не живее во него, тој формално постои во статистиката како станбен простор, но практично не е достапен за купувачите и станарите.

На македонскиот пазар значајна улога има и дијаспората.

Човек кој заработува во Германија, Швајцарија, Австрија, САД или Канада има сосема поинаква куповна моќ од човек кој истиот имот треба да го финансира со македонска плата и станбен кредит.

За некого кој заработува во странство, стан од 100.000 или 150.000 евра може да претставува сериозна, но остварлива инвестиција.

За просечно македонско домаќинство, истата сума може да значи долгогодишна, па и повеќедецениска отплата.

Затоа цената на недвижностите во Македонија не мора да се движи само според домашните плати. На пазарот влегува и капитал заработен во странство.

Колку високо може да оди цената покажуваат и најскапите регистрирани трансакции.

Во првата половина од 2026 година, во скопската Општина Центар е регистрирана продажба на стан од 50 квадратни метри за 168.000 евра, односно околу 3.360 евра за квадратен метар.

Во Охрид е регистрирана продажба на стан од 66 квадратни метри за 211.200 евра.

Овие трансакции не се показател за просечната цена во целата земја, но јасно покажуваат до каде стигнува пазарот на најбараните и најатрактивните локации.

Во првата половина од 2026 година, само становите учествувале со 289,1 милиони евра во вкупната вредност на купопродажбите.

Токму тука економскиот парадокс станува и социјален проблем.

Во земја во која повеќе од една третина од становите се ненаселени, дел од младите семејства се соочуваат со сè поскап квадрат и сè поголема потреба од кредит за да дојдат до сопствен дом.

А кредитот не значи само плаќање на цената на станот. Во неа влегуваат и каматите, долгогодишната отплата и ризикот приходите на домаќинството да не растат со исто темпо како цените на недвижностите.

Затоа бројката од 307.187 ненаселени станови не значи дека исто толку станови можат утре да се појават на пазарот и да ги намалат цените.

Дел од нив се во места од кои населението се иселува, дел се наследени имоти, дел се во сопственост на иселеници, а дел се инвестиции кои сопствениците немаат причина да ги продаваат.

Во исто време, најатрактивните локации продолжуваат да привлекуваат капитал.

И токму затоа вистинското прашање за македонскиот пазар на недвижности не е само „зошто квадратот поскапува кога има толку празни станови?“

Прашањето е колку од тие станови навистина се достапни за оние на кои им треба дом – и колку од побарувачката ја создаваат луѓето кои станот не го купуваат за да живеат во него, туку како инвестиција.